日前，北京成功落地“双首单”不动产信托财产登记。不动产信托登记制度解决了信托财产与信托公司财产的独立性问题，迈出构建我国信托登记制度的一大步。

业界普遍认为，将房产作为信托财产直接登记，使得权属界定更清晰规范，有助于实现“风险隔离”。同时，委托人可以避免设立特殊目的载体（SPV）等复杂程序，显著降低了设立不动产信托的门槛。

北京大成律师事务所合伙人、大成金融行委会全球资产安全法律中心主任王旭律师接受《每日经济新闻》记者采访，针对“登记制度试行后，SPV模式是否会被淘汰？”这一议题发表观点。

在王旭律师看来，在直接登记模式下，委托人可直接将房产过户至信托公司名下，省去设立SPV的流程，缩短信托设立周期、减轻架构复杂度及减少成本；同时，房产作为信托财产的直接登记，增强了权属公示性，在债务隔离和后续抵押、过户等操作中法律风险更低。但这一模式也存在一定的局限性，并不适合持有大量商业房产，且试点范围有限，目前仅适用于北京辖区内信托机构和北京辖区内的房产，其他地区仍需依赖SPV架构。

他强调，SPV架构模式在商业房产管理中的优势依然突出。“房产家族信托的SPV模式通常包括合伙企业模式、‘合伙企业+有限责任公司’的双层结构两种，在相应结构中委托人可通过SPV灵活满足发票开具、合同签约、折旧抵税等实务需求，尤其适合需要集中管理多套房产或大型商业房产的场景。例如，商业房产的租金收入在SPV框架下可通过增值税、所得税优化等方式降低税负。此外，对于非试点地区的委托人，或未来可能涉及股权交易、跨境架构的资产，SPV模式因具备企业股权属性，在融资和资本运作层面更具扩展空间。”

“从选择逻辑来看，自住房产若无商业运营需求，采用直接登记模式更为高效便捷；而涉及出租、改造或资本增值的高价值商业房产，SPV架构在税务筹划与事务管理上仍是优选。”王旭律师进一步表示，当前政策环境下，两种模式将长期并存：登记制度的便捷性有利于普及标准化服务，让更多居民享受房产信托的功能优势，SPV则持续支撑复杂资产管理需求，适合持有高价值商业房产。建议委托人根据资产规模、地域政策及长期规划动态调整方案，例如试点地区可优先评估税务成本，非试点地区仍需以SPV作为合规路径，而跨境或高净值资产组合则需提前预留架构弹性。

王律师向记者坦言，未来若登记制度向全国推广，可能进一步覆盖简单商业场景，但涉及股权交易、资产证券化等深层需求时，SPV的核心功能仍不可替代。“总体而言，制度创新为市场提供了多元化工具，但‘一刀切’并不可行，精准匹配目标才是实现资产安全与增值的关键。”

在当前财富管理与信托发展的关键时期，王旭律师的此番解读为大众深入理解 “房产作为信托财产直接登记” 提供了专业视角，为行业从业者与投资者明晰方向，助力推动相关政策完善与市场实践，促进信托领域稳健前行 。